AirBnb: Τι αλλάζει από 1η Οκτωβρίου – Ζητούν παράταση οι διαχειριστές ακινήτων

Δεν υπάρχει διευκρινιστική εγκύκλιος, υποστηρίζουν οι διαχειριστές ακινήτων

– Λένε “όχι” στους επιτόπιους ελέγχους και προτείνουν ηλεκτρονική πλατφόρμα

Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ

ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ

“ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ”

Σε λίγες ημέρες και συγκεκριμένα από 1η Οκτωβρίου, πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή το νέο πλαίσιο λειτουργίας των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb που ψηφίσθηκε με τον νόμο 5170/2025 του Υπουργείου Τουρισμού, ωστόσο όπως επισημαίνεται από τον κλάδο, δεν υπάρχει διευκρινιστική εγκύκλιος και για το λόγο αυτό δεν μπορούν να προχωρήσουν στην ολοκλήρωση των προαπαιτούμενων στα ακίνητα. Στο πλαίσιο αυτό έχει ζητηθεί επισήμως τρίμηνη παράταση της προθεσμίας.

Ειδικότερα, ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ) και της Επιτροπής Βραχυχρόνιας Μίσθωσης του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών (ΕΕΑ) κ. Ανδρέας Χίου, μιλώντας στο «ΤyposThes» επισημαίνει ότι δεν υπάρχει ετοιμότητα ενόψει της εφαρμογής των νέων προδιαγραφών, χωρίς υπαιτιότητα των διαχειριστών ακινήτων, αφού δεν έχει βγει «ούτε μία» διευκρινιστική εγκύκλιος για το θέμα.

Μάλιστα, όπως ενημερώνει ο ίδιος, την προηγούμενη εβδομάδα πραγματοποιήθηκε συνάντηση με την υφυπουργό Τουρισμού κ. Άννα Καραμανλή, στην οποία κατατέθηκε υπόμνημα από την Επιτροπής Βραχυχρόνιας Μίσθωσης του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών και ζητήθηκε, επίσημα, τρίμηνη προθεσμία ή τουλάχιστον στην περίπτωση που η εφαρμογή του νέου πλαισίου ξεκινήσει από 1η Οκτωβρίου να μην μπαίνουν πρόστιμα μέχρι να βγουν διευκρινιστικές, καθώς, όπως λέει ο κ. Χίου, υπάρχουν πολλά θέματα που χρειάζονται διευκρίνιση. Παρόντες στη συνάντηση ήταν και ο πρόεδρος και ο αντιπρόεδρος του ΕΕΑ.

Τι προδιαγραφές πρέπει να πληρούνται 

Υπενθυμίζεται ότι η ΑΑΔΕ έχει ήδη στείλει μαζικά ηλεκτρονικά μηνύματα σε όσους έχουν ενεργούς Αριθμούς Μητρώου Ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, για τις νέες προδιαγραφές που θα πρέπει να εφαρμόσουν από την 1η Οκτωβρίου. Όπως αναφέρει, από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να πληρούν τις εξής προδιαγραφές:

-να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

-να είναι ασφαλισμένα έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, που μπορεί να προκληθούν,

– να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής,

-να έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,

-να έχουν φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης

Τι διευκρινίσεις ζητούνται

Ωστόσο, ο κ. Χίου, επισημαίνει ότι υπάρχουν ζητήματα που χρίζουν διευκρίνισης. Για παράδειγμα αναφέρει σε ό,τι αφορά τον πυροσβεστήρα, δεν διευκρινίζεται τι πυροσβεστήρας χρειάζεται, τι τύπου, ξηρού ή υγρού, πόσων κιλών κλπ. και πρέπει να βγει διευκρινιστική πριν προχωρήσουν οι ιδιοκτήτες σε ανάλογες αγορές. Επίσης, λέει για φαρμακείο, χωρίς να αναφέρει τι πρέπει να περιέχει αυτό. Επίσης, για τη σήμανση διαφυγής δεν διευκρινίζεται να αν πρέπει να είναι φωτιζόμενη ή αυτοκόλλητο ή κάτι άλλο. Για το θέμα της ασφάλισης, αναφέρει ότι οι περισσότεροι το έχουν λύσει. Όμως και εκεί χρειάζεται διευκρινιστική πχ σε τι ποσό να ασφαλίζει κλπ. «Μπορεί όσοι έκαναν τώρα ασφάλιση να χρειαστεί να κάνουν καινούργια», όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, ενώ σε άλλο σημείο αναφέρει ότι αν τελικά βγουν οι διευκρινιστικές αλλά μόλις μια δυο μέρες πριν την προθεσμία «δεν μπορούν όλοι να κάνουν αγορές τελευταία ημέρα». «Αναγκαστικά θα πρέπει να δοθεί μια παράταση ή τουλάχιστον αν δε γίνει αυτό να γίνεται σύσταση και να μην μπαίνουν πρόστιμα μέχρι να βγουν οι διευκρινιστικές», προσθέτει.

«Όχι» στους ελέγχους με φυσική παρουσία

Περαιτέρω, όπως επεσήμανε ο κ. Χίου, επειδή προβλέπεται πως οι έλεγχοι θα γίνονται με φυσική παρουσία ελεγκτή και ελεγχόμενου διατυπώθηκαν στην υφυπουργό ανησυχίες για το ενδεχόμενο χρηματισμού.

Είμαστε τελείως αντίθετοι στους ελέγχους με φυσική παρουσία, όπως λέει, επισημαίνοντας ότι αυτό καταρχάς δεν είναι εφικτό, καθώς το προσωπικό δεν επαρκεί για να βρίσκεται σε κάθε σπίτι στο βουνό για παράδειγμα.

Η πρόταση που κατατέθηκε και η οποία έχει εφαρμοστεί και για άλλες κατηγορίες επαγγελματιών, είναι να δημιουργηθεί ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου ο καθένας να ανεβάζει την ασφάλιση, τα πιστοποιητικά για ηλεκτρολόγους, απεντόμωση κλπ, αποδείξεις λιανικής ή τιμολόγια για αγορά πυροσβεστήρα  και ό,τι άλλο χρειάζεται. Ο σχετικό έλεγχος θα μπορεί κατόπιν να γίνεται από την πλατφόρμα και να μπορεί μετά να πάρει κανείς τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. «Η λεγόμενη γνωστοποίηση, όπως γίνεται σε όλα τα επαγγέλματα», όπως λέει ο κ. Χίου.

Πάντως επισημαίνεται ότι ο κλάδος δεν είναι αντίθετος στην εφαρμογή προδιαγραφών, αν και όπως λέει ο κ. Χίου τα ακίνητα που είναι στη βραχυχρόνια στην Ελλάδα είναι από τα καλύτερα, συγκριτικά με άλλα κράτη. «Οι προδιαγραφές σε εμάς είναι από τις καλύτερες που υπάρχουν παγκοσμίως.  Η Ελλάδα έχει πολύ καλά ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και φωτεινά και καθαρά, με καινούργια έπιπλα κλπ», όπως αναφέρει.

Οι έλεγχοι

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται μέχρι στιγμής, μεικτά κλιμάκια του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ θα πραγματοποιούν επιτόπιους ελέγχους στα ακίνητα προκειμένου να διαπιστώνουν αν τηρούνται τα προβλεπόμενα.

Για τον έλεγχο οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης θα ενημερώνονται με μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν τη διενέργειά του, προκειμένου να προσκομίσουν κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των παραπάνω προδιαγραφών.

Οι ελεγκτές θα φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή με τα στοιχεία του υπαλλήλου και του ακινήτου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:

– Τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής.

– Το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος.

– Το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια.

Στην περίπτωση που ο έλεγχος διενεργείται από μεικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της ΑΑΔΕ, εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου. Κατά τη διενέργεια του ελέγχου, οι ελεγχόμενοι θα πρέπει να επιδείξουν τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και όποια στοιχεία ζητηθούν προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών.

Αυστηρά πρόστιμα

Στους διαχειριστές που δεν επιτρέπουν την είσοδο, δεν πληρούν τις προδιαγραφές ή δεν τηρούν τις υποχρεώσεις του νόμου, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής το πρόστιμο διπλασιάζεται στις 10.000 ευρώ και τετραπλασιάζεται στις 20.000 ευρώ. Ακόμη και η άρνηση πρόσβασης στους ελεγκτές θεωρείται παράβαση και συνεπάγεται άμεση κύρωση.

Τα Airbnb και το στεγαστικό πρόβλημα

Κληθείς να σχολιάσει σχετική αναφορά του πρωθυπουργού από τη ΔΕΘ, ο κ. Χίου εκτιμά ότι δεν θα επεκταθεί και σε άλλες περιοχές το μέτρο του περιορισμού για νέες άδειες που εφαρμόζεται αυτήν την στιγμή στο κέντρο της Αθήνας.

Μεταξύ άλλων αναφέρει ότι το ζήτημα στην Αθήνα δεν είναι ότι δεν υπάρχουν ακίνητα αλλά ότι αυτά είναι ακριβά και «κάτι πρέπει να γίνει για να υπάρξουν φθηνά ακίνητα».

Η βραχυχρόνια δεν εκτιμάται ότι μπορεί να λύσει το θέμα, αφού αν «πέσουν» στην μακροχρόνια τα λεγόμενα «καλά» ακίνητα που τώρα διατίθενται μέσω πλατφορμών θα είναι «πανάκριβα» δεδομένου ότι είναι υψηλών προδιαγραφών, ανακαινισμένα, με καινούργια έπιπλα κλπ.

Για το κέντρο της Θεσσαλονίκης -όπου σημειωτέον έχει  εκφραστεί από τους ξενοδόχους το αίτημα να εφαρμοστεί περιορισμός αντίστοιχος με της Αθήνας- ο κ. Χίου επισημαίνει ότι η Θεσσαλονίκη έχει αυτήν την στιγμή από τα μικρότερα ποσοστά βραχυχρόνιας, ενώ υπενθυμίζει τα ευρήματα έρευνας από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΟΠΑ), σύμφωνα με την οποία ο τεράστιος όγκος των κλειστών και αναξιοποίητων κατοικιών αποτελεί τη βασική αιτία των υψηλών ενοικίων και όχι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σύμφωνα με την έρευνα οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος στην Ελλάδα.

Παράλληλα τα δεδομένα δείχνουν ότι η Airbnb έχει συνεισφέρει στην ελληνική οικονομία δημιουργώντας δραστηριότητα ύψους 3,25 δισεκατομμυρίων ευρώ και υποστηρίζοντας περισσότερες από 100.000 θέσεις εργασίας το 2023. Το 2023, η συνεισφορά τους στο ΑΕΠ της Ελλάδας εκτιμάται μεταξύ 4,5% και 5,4%.

Μεγάλη μείωση στις κρατήσεις σε ακριβά Airbnb

Μεγάλη μείωση παρατηρήθηκε τη φετινή θερινή σεζόν στα ακριβά Airbnb, δηλαδή σε βίλες, μονοκατοικίες κλπ, που προσελκύουν τουρισμό υψηλών εισοδημάτων, ενώ στα μικρά ακίνητα υπήρχε κάποια αύξηση.  Ενδεικτικό είναι ότι η Μύκονος τον Ιούλιο και τον Αύγουστο ήταν στο -20%.

Κατά τον κ. Χίου, υπάρχει εξήγηση γι αυτήν την εικόνα που παρατηρήθηκε στην κίνηση φέτος: «Όταν ΦΠΑ και φόροι αυτήν την στιγμή είναι 15%, το ποσοστό αυτό σε ένα διαμέρισμα που διατίθεται από 50-80 ευρώ, δεν αντιστοιχεί σε μεγάλο ποσό, όταν όμως μιλάμε για ακίνητο που διατίθεται από 1.500 ευρώ έως 3.000 ευρώ την ημέρα, αντιστοιχεί σε 500 ευρώ. Ακρίβυναν απότομα τα μεγάλα ακίνητα και εκεί υπάρχει ένα θέμα», όπως επισημαίνει.

Από ότι φαίνεται τόσο ο Σεπτέμβριος όσο και ο Οκτώβριος κινούνται καλά ιδίως στα μικρά και μεσαία ακίνητα, ενώ η εκτίμηση είναι ότι συνολικά τα έσοδα του κράτους θα είναι αυξημένα. Ο φόρος 15% «θα ισοβαθμήσει τη μείωση που βλέπουμε εμείς στις κρατήσεις», λέει ο κ. Χίου. Κάποιες περιοχές, οι πλέον τουριστικές δούλεψαν καλά, όμως άλλες, «εκεί που ανέβαιναν ξαφνικά με ένα 15% απότομα σε ένα χρόνο έχουν μείωση».