Χαλκιδική: Αναστάτωση για την εκτός σχεδίου δόμηση – «Μηδενίζει περιουσίες»

 «Χάνεται η περιουσία από την μία ημέρα στην άλλη, ειδικά για τους μικροϊδιοκτήτες», λένε οι μεσίτες της Χαλκιδικής σχετικά με την απόφαση του ΣτΕ που «αναιρεί πρακτικές και ερμηνείες δεκαετιών»

Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ

ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ

“ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ”

Αναστάτωση στην αγορά ακινήτων, σε χιλιάδες μικροιδιοκτήτες  γης, σε υποψήφιους αγοραστές, σε μεσίτες και άλλους επαγγελματίες αλλά και φόβους ότι τίθενται σε κίνδυνο επενδύσεις, προκαλεί απόφαση του ΣτΕ (176/2023) που αφορά την Εκτός Σχεδίου Δόμηση.

Ειδικότερα, το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε πρόσφατες αποφάσεις του, απαιτεί για να είναι νόμιμη οποιαδήποτε οικοδομική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοικοδόμηση, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκριθεί με πολιτειακή πράξη, και μάλιστα με προεδρικό διάταγμα. Πρέπει δηλαδή να είναι νομίμως χαρακτηρισμένος.

 «Γκρεμίζεται το σύστημα της εκτός σχεδίου που ίσχυε επί δεκαετίες», όπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς ακινήτων.

Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Νομού Χαλκιδικής κ. Γρηγόριος Στιβαχτάρης επισημαίνει ότι η κρίση αυτή του ΣτΕ ανατρέπει πλήρως το πλαίσιο που ίσχυε μέχρι σήμερα και εκφράζει φόβους ότι θα αποτελέσει «ταφόπλακα στην οικονομική ανάπτυξη και στην αγορά ακινήτων».

Όπως λέει, «μηδενίζει περιουσίες» καθώς «ακίνητα που αποκτήθηκαν, κληρονομήθηκαν ή μεταβιβάστηκαν με νόμιμες προϋποθέσεις πλέον καθίστανται μη οικοδομήσιμα».

Ο ίδιος τονίζει ότι «πρέπει  η κυβέρνηση να δώσει άμεσα ολοκληρωμένες λύσεις  στο φλέγον αυτό θέμα πριν χαθούν οριστικά περιουσίες και επενδύσεις» .

Αντίδραση υπήρξε και από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων, η οποία με επιστολή της προς τον υπουργό Περιβάλλοντος επισημαίνει ότι η μεταστροφή αυτή της νομολογίας του ΣτΕ έχει θέσει σε σοβαρό κίνδυνο όχι μόνο μεγάλες και μικρότερες ξενοδοχειακές επενδύσεις, οι οποίες νομίμως και καλόπιστα αδειοδοτήθηκαν βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, αλλά και χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες γης, οι οποίοι βλέπουν την ακίνητη περιουσία τους να απαξιώνεται πλήρως, χωρίς καμία δική τους υπαιτιότητα.

Η εικόνα σήμερα

Χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα που πληρούσαν τις προϋποθέσεις ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα και μπορούν να χτίσουν, έχουν αλλάξει χέρια, αλλά πλέον με την απαίτηση που θέτει το ΣτΕ ότι κάθε άδεια Εκτός Σχεδίου μπορεί να εκδοθεί μόνο εφόσον το γήπεδο έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με Προεδρικό Διάταγμα μπορούν να χτίσουν ελάχιστα από αυτά, όπως λένε οι άνθρωποι που γνωρίζουν την αγορά και ζουν την κατάσταση καθημερινά, ζητώντας άμεση λύση.

Για μια απόφαση που έχει φέρει μεγάλη αναστάτωση και μεγάλα προβλήματα στην αγορά κάνει λόγο μιλώντας στο «ΤyposThes» ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Νομού Χαλκιδικής κ. Γρηγόριος Στιβαχτάρης, καθώς πλέον δεν ισχύουν όσα ίσχυαν από το 1985 για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη την Ελλάδα.

Έρχεται ξαφνικά, ουσιαστικά από μια κρίση του ΣτΕ. Πρέπει να περιμένουμε να δούμε τι θα γίνει, αλλά έχουν περάσει σχεδόν 2 χρόνια και δεν έχουμε καμιά διευκρινιστική εγκύκλιο από το αρμόδιο υπουργείο, όπως λένε οι μεσίτες, που δέχονται καθημερινά πελάτες στα γραφεία τους αλλά δεν έχουν «σταθερούς κανόνες» κάτι χειροπιαστό να τους πουν στα ερωτήματα που τους θέτουν σχετικά με την αξία του ακινήτου που έχουν στην κατοχή τους και το τι μπορούν να κάνουν με αυτά.

 «Μιλάμε ουσιαστικά για όλη την εκτός σχεδίου δόμηση της Ελλάδας. Γιατί κοινόχρηστοι δρόμοι προϋφιστάμενοι του 2023 στην Ελλάδα είναι πολύ λίγοι, ενώ ακόμη πιο ελάχιστοι είναι όσοι έχουν ΦΕΚ. Είναι σαν να λέμε ότι δε θα χτίζεται εκτός σχεδίου περιοχή», επισημαίνει ο κ. Στιβαχτάρης.

Μιλώντας πιο συγκεκριμένα για τη Χαλκιδική, σημειώνει ότι άνθρωποι που αγόρασαν ένα ακίνητο εκτός σχεδίου και μέχρι χθες τους έλεγαν ότι χτίζει, σήμερα τους λένε ότι δεν μπορούν να χτίσουν. Πρόκειται για ακίνητα που δεν είναι «τυφλά», έχουν δρόμο, ο οποίος όμως δεν προϋφίσταται του 2023, δεν έχει ΦΕΚ, δεν είναι κοινόχρηστος κλπ. «Δημιουργείται έτσι πρόβλημα ουσιαστικά στο εισόδημα μια μεσαίας οικογένειας που θέλει να πουλήσει κάτι, να ρευστοποιήσει για να καλύψει άλλες ανάγκες», τονίζει ο ίδιος.

Οι μεσίτες ζητούν κάποια διευκρινιστική εγκύκλιο προκειμένου να ξεπεραστεί το ζήτημα που οδηγεί τις  πολεοδομίες να «μπλοκάρουν» την εκτός σχεδίου δόμηση με βάση αυτήν την εισήγηση του ΣτΕ.

Η κυβέρνηση, επισημαίνει ο κ. Στιβαχτάρης, επιχειρεί να λύσει τα ζητήματα αυτά με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και με τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία όμως δεν έχουν προχωρήσει με τις διαδικασίες να είναι χρονοβόρες, ενώ και η οριστική κύρωση του οδικού δικτύου της χώρας, δεν έχει γίνει. Η διαδικασία να πάρει ΦΕΚ ένας δρόμος είναι πάρα πολύ δύσκολη.

Σημειώνεται ότι μέχρι τώρα μπορούσε κάποιος να χτίσει εκτός σχεδίου σε έκταση 4 στρεμμάτων και άνω με πρόσοψη σε οποιοδήποτε δρόμο.

Έντονη αντίδραση από τους ξενοδόχους

Επιστολή  προς τον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου, η οποία κοινοποιείται παράλληλα στην υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και τον πρόεδρο του ΣΕΤΕ Γιάννη Παράσχη, έστειλε στις 6 Φεβρουαρίου του 2026 η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων. Στην επιστολή την οποία υπογράφουν ο πρόεδρος  Γιάννης Χατζής και ο γενικός γραμματέας Άγγελος Καλλίας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων αναφέρονται τα ακόλουθα:

 «Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 2 της με αριθμό 216/9-1-2015 αποφάσεως της Υπουργού Τουρισμού ορίζονται τα εξής:

«α. Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, η οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται στην τεχνική έκθεση που προβλέπεται στην περίπτωση ζ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.

β. Εάν το οικόπεδο/γήπεδο είναι προσπελάσιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμετάλλευσης της παραγράφου 2 προτείνει την κατασκευή, εφ’ όσον επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, του λιμενικού έργου που απαιτείται για τη θαλάσσιαπροσπέλαση.

γ. Εάν δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώνεται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολεοδομική υπηρεσία ή εάν το ξενοδοχείο βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή ιστορικού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 3,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος της οδού).»

Το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε πρόσφατες αποφάσεις του, απαιτεί για να είναι νόμιμη οποιαδήποτε οικοδομική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοικοδόμηση, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκριθεί με πολιτειακή πράξη, και μάλιστα με προεδρικό διάταγμα.

Η κρίση αυτή του ΣτΕ έρχεται σε αντίθεση, εκτός από τις ρυθμίσεις της παραπάνω ΥΑ και στην προηγούμενη νομολογία του ίδιου δικαστηρίου, αλλά και σε νομολογία του Αρείου Πάγου (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 861/2017 και πολλές άλλες ομοίου περιεχομένου αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού), σύμφωνα με την οποία η ένταξη στην κοινή χρήση ενός αγροτικού δρόμου δεν προϋποθέτει την έκδοση οποιασδήποτε εγκριτικής πολιτειακής πράξεως και συντελείται με μόνη την επί ένα εύλογο χρονικό διάστημα εν τοις πράγμασι χρήση του αγροτικού δρόμου ως κοινοχρήστου πράγματος.

Η μεταστροφή αυτή της νομολογίας του ΣτΕ έχει θέσει σε σοβαρό κίνδυνο όχι μόνο μεγάλες και μικρότερες ξενοδοχειακές επενδύσεις, οι οποίες νομίμως και καλόπιστα αδειοδοτήθηκαν βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, αλλά και χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες γης, οι οποίοι βλέπουν την ακίνητη περιουσία τους να απαξιώνεται πλήρως, χωρίς καμία δική τους υπαιτιότητα.

Πρόκειται συχνά για ακίνητα που μεταβιβάστηκαν, κληρονομήθηκαν ή αποκτήθηκαν με σκοπό τη μελλοντική αξιοποίησή τους, στηριζόμενοι απολύτως στη διαχρονικά παγιωμένη διοικητική και νομολογιακή πρακτική. Παράλληλα, οι εντεύθεν δυσμενέστατες συνέπειες δεν περιορίζονται στους άμεσους επενδυτές, αλλά διαχέονται σε ολόκληρες τοπικές οικονομίες και κοινωνίες, πλήττοντας επαγγελματίες, εργαζόμενους, τεχνικά επαγγέλματα και κάθε συναφή οικονομική δραστηριότητα.

Η κατάσταση αυτή δυσφημίζει τη χώρα στο εξωτερικό, αποθαρρύνει δυνητικούς επενδυτές και αναμένεται να ζημιώσει σοβαρά και τα δημόσια ταμεία, λόγω των εύλογων αξιώσεων αποζημίωσης που θα εγερθούν από επενδυτές και ιδιώτες, οι οποίοι θα δουν τις νομίμως αδειοδοτημένες επενδύσεις ή την περιουσία τους να ακυρώνονται εκ των υστέρων.

Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος (άρθρο 24 του Συντάγματος) αποτελεί και για εμάς πρώτη προτεραιότητα. Ωστόσο δεν είναι αναγκαίο να κατοχυρώνεται σε βάρος άλλων εξίσου θεμελιωδών συνταγματικών αξιών, όπως η οικονομική ανάπτυξη (άρθρο 106 παρ. 1 του Συντάγματος) και το δικαίωμα της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος), όταν κάτι τέτοιο δεν επιβάλλεται απολύτως από την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος).

Ιδίως στη συγκεκριμένη περίπτωση, δεδομένου ότι για τις εκτός σχεδίου ξενοδοχειακές μονάδες προβλέπεται υποχρεωτικά η εκπόνηση μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και διασφαλίζεται ήδη επαρκώς η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας των πολιτών, είναι η ύπαρξη ασφάλειας δικαίου. Υπενθυμίζουμε ότι η χώρα μας έχει καταδικαστεί στο πρόσφατο παρελθόν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Sine Tsaggarakis A.E.E. v. Greece) για παραβίαση της αρχής αυτής, λόγω αντιφατικής νομολογίας εντός του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Εάν πράγματι επιθυμούμε μια χώρα φιλική προς τις επενδύσεις, αλλά και δίκαιη προς τους πολίτες της, παρόμοια ζητήματα οφείλουν να επιλύονται άμεσα και θεσμικά.

Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή εκτέλεσης ήδη εκδοθεισών και νομίμως χορηγηθεισών αδειών δεν συνιστά λύση, αλλά επιλογή με ανεπανόρθωτες συνέπειες, καθώς οδηγεί στην ακύρωση επενδυτικών σχεδίων που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης και προκαλεί δραματική απαξίωση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας χιλιάδων πολιτών, οι οποίοι ενήργησαν καλόπιστα και σε πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον νομικό πλαίσιο».